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3e pilier et achat immobilier : retrait ou mise en gage
L’OPP 3, art. 3 al. 3, permet de verser par anticipation la prestation de vieillesse du 3a pour acquérir ou construire un logement en propriété pour ses propres besoins, pour acquérir des participations à un tel logement, ou pour rembourser des prêts hypothécaires. Un tel versement ne peut être demandé que tous les cinq ans (art. 3 al. 4). La mise en gage, pour la propriété du logement de l’assuré, relève de l’art. 4 al. 2 : l’impôt sur le capital ne porte que sur la somme versée.
Textes de Christophe Bouin. Relecture des textes le 3 octobre 2026 sur Fedlex — OPP 3 (état au 1er janvier 2025), LPP, OEPL, LIFD — et sur la directive ASB de décembre 2023, en vigueur le 1er janvier 2025. Le comparatif est sans honoraires et sans obligation de souscrire.
Versement anticipé et mise en gage
Deux voies sont dans l’ordonnance. L’amortissement indirect n’en est pas une troisième : c’est une modalité de la directive ASB, ch. 2.2, par apport et nantissement d’avoirs du pilier 3a.
Le versement de l’art. 3 al. 3 sert à acquérir ou construire le logement, à acquérir des participations, ou à rembourser des prêts hypothécaires. L’art. 3 al. 4 : « Un tel versement ne peut être demandé que tous les cinq ans. » Cette phrase qualifie le versement logement, pas le versement de vieillesse ordinaire de l’art. 3 al. 1.
Consentement écrit du conjoint ou du partenaire enregistré (art. 3 al. 6). L’ordonnance ne dit pas qu’un versement logement doit porter sur la totalité d’une relation. Le transfert partiel de l’art. 3a al. 2 est réservé au rachat d’une lacune LPP.
| Versement anticipé (OPP 3, art. 3 al. 3 et 4) | Mise en gage (OPP 3, art. 4 al. 2) | Amortissement indirect (directive ASB, ch. 2.2) |
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Propres besoins
Art. 3 al. 5 renvoie aux art. 2 à 4 OEPL. L’art. 4 al. 1 : domicile ou séjour habituel. Une résidence de vacances qui n’est ni l’un ni l’autre en sort. L’article n’exige pas que le logement soit en Suisse. La mise en gage sert à la propriété du logement de l’assuré (art. 4 al. 2) ; le renvoi analogique ne reprend pas le plafond après 50 ans, le délai de trois ans ni le remboursement à la vente.
Compte ou police
OPP 3, art. 1 : contrat d’assurance ou convention avec une fondation bancaire. La valeur de rachat n’est pas chiffrée dans l’OPP 3 ; au ch. 2.1 ASB une police compte au plus à hauteur de cette valeur. Lien /3eme-pilier-banque-assurance/.
Les 10 % de fonds propres
Directive ASB ch. 2.1, décembre 2023, en vigueur le 1er janvier 2025, standard minimal reconnu par la FINMA (LFINMA, art. 7 al. 3). La FINMA ne fixe pas le taux. 10 % de la valeur de nantissement hors avoir du 2e pilier. Le 3a gagé et la valeur de rachat « peuvent » compter. Une banque peut demander plus. Le champ d’application de cette directive vise les immeubles en Suisse : un achat à l’étranger ne se règle pas avec ce chiffre de 10 %, ce qui n’est pas la même chose qu’exclure l’étranger du motif logement de l’OPP 3. Ch. 2.2 : dette ramenée aux deux tiers en quinze ans ; amortissement indirect possible. Pas d’apport minimal de 20 % du prix dans cette directive.
Illustration de trésorerie
800’000 francs, avance de 80 % souvent pratiquée : apport 160’000, dette 640’000. Illustration de trésorerie, pas une preuve de conformité ASB ou LFINMA. Pas de montant d’impôt inventé. Liens /deductions-fiscales-3eme-pilier/ et /3eme-pilier-a-ou-b/.
Impôt à Genève
LIFD, art. 22 et 38 (cinquième du barème de l’art. 36), plus l’impôt cantonal. Genève : https://www.ge.ch/impot-prevoyance-retraite-du-2e-3e-pilier/impot-cas-retrait-anticipe-acheter-son-logement (8 juillet 2025). Mise en gage non déclarée tant que rien n’est versé. Un retrait 3a ne se rembourse pas. Simulateur : https://www.ge.ch/impot-prestations-capital/calculer-impot-prestation-capital. Pas d’autres cantons sur cette page.
Questions
Vos questions, nos réponses
Tout ce qu’on nous demande avant de lancer un comparatif 3e pilier.
Le versement logement du 3a se demande-t-il tous les cinq ans, comme au 2e pilier ?+−
Pour le 3a, l’OPP 3, art. 3 al. 4, vise le versement logement de l’art. 3 al. 3 : il ne peut être demandé que tous les cinq ans. Pour le 2e pilier, la phrase équivalente est à l’OEPL, art. 5 al. 3. Cette cadence du 3a ne s’applique pas au versement de vieillesse ordinaire de l’art. 3 al. 1, qui suit la fenêtre autour de l’âge de référence.
Le 3a a-t-il un montant minimal de 20’000 francs ?+−
Non. Le minimum de 20’000 francs est l’OEPL, art. 5 al. 1, pour un versement anticipé du 2e pilier. L’OPP 3 ne fixe pas ce plancher pour le 3a.
Le délai de trois ans et le plafond après 50 ans valent-ils pour le 3a ?+−
Non. Le délai de trois ans avant la naissance du droit aux prestations de vieillesse est la LPP, art. 30c al. 1. Le plafond après 50 ans est la LPP, art. 30c al. 2, et l’OEPL, art. 5 al. 4. L’OPP 3 ne reprend ni l’un ni l’autre pour le versement logement du 3a.
Faut-il rembourser un retrait 3a si le logement est vendu ?+−
L’obligation de rembourser en cas de vente est la LPP, art. 30d, pour le 2e pilier. L’OPP 3 ne la copie pas. À Genève, la page cantonale du retrait logement, mise à jour le 8 juillet 2025, écrit qu’un retrait anticipé du 3e pilier A ne se rembourse pas. Cette phrase ne remplace pas l’ordonnance.
Le nantissement du 3a est-il imposé comme le retrait ?+−
La somme versée est imposable, y compris la prestation en capital (LIFD, art. 22 al. 1). Elle est imposée séparément, au cinquième des barèmes de l’art. 36 (art. 38 al. 1 et 2). L’impôt fédéral s’ajoute à l’impôt cantonal. La mise en gage n’est pas imposée tant que rien n’est versé. Si le 3a est transféré pour rembourser l’hypothèque, Genève l’impose. Le remboursement d’impôt après remboursement du retrait concerne le 2e pilier.
Une résidence qui n’est pas le domicile peut-elle être financée par le 3a ?+−
Les propres besoins du versement 3a renvoient aux art. 2 à 4 OEPL (OPP 3, art. 3 al. 5). L’art. 4 al. 1 vise l’usage par l’assuré à son lieu de domicile ou de séjour habituel. Une résidence de vacances qui n’est ni l’un ni l’autre en sort. L’article n’ajoute pas « en Suisse ». Une location temporaire est possible s’il est prouvé que la personne ne peut plus utiliser le logement pendant un certain temps (al. 2).